Kiralama planı, bir alışveriş merkezinin ticari başarısını belirleyen en kritik stratejik aşamalardan biridir. Bu planlama süreci, yalnızca alan tahsisi ve kira belirleme ile sınırlı kalmaz; aynı zamanda yatırımın geri dönüş süresini, marka karmasının verimliliğini ve müşteri deneyimini doğrudan etkileyen unsurları da kapsar.
Kiralama stratejisinin oluşturulmasında ilk adım, AVM’nin tipi, mimari yapısı, hedef müşteri kitlesi ve bulunduğu bölgenin sosyoekonomik dinamikleriyle birlikte, çevredeki rekabet ortamının detaylı biçimde analiz edilmesidir. Mevcut ve potansiyel rakip projelerin kira politikaları, sektörel dağılımları, doluluk oranları ve ciro performansları incelenerek, projeye özgü rekabet avantajı yaratacak bir kiralama modeli geliştirilir.
Bu doğrultuda sektörel kira analizleri gerçekleştirilir. Moda, yeme-içme, teknoloji, hizmet, eğlence ve diğer perakende kategorilerinde faaliyet gösteren markaların ciro potansiyelleri ve bölgesel kira ödeme kapasiteleri değerlendirilerek, her kategoriye uygun metrekare birim kira değerleri belirlenir. Bu çalışma, hem kiracının sürdürülebilirliğini hem de yatırımcının gelir hedeflerini güvence altına alacak bir denge gözetilerek yürütülür.
Kiralama şartları, bu analizlere dayalı olarak net ve şeffaf biçimde tanımlanır. Kat planı, mağaza büyüklükleri, tahsis edilen ortak alanlar, teslim koşulları, sabit ve ciro bazlı kira uygulamaları gibi tüm teknik ve ticari detaylar, kiralama politikası kapsamında bütüncül bir yapıda ele alınır.
Kiralama sürecinin hukuki altyapısı da titizlikle hazırlanır. Kira sözleşmeleri; sözleşme süresi, kira artış formülü, ortak alan giderleri, tahliye ve teminat koşulları gibi başlıklarda hem yatırımcı hem de kiracı açısından riskleri minimize edecek şekilde kurgulanır. Sözleşme ekleri ile birlikte tüm dokümanlar, operasyonel süreçleri destekleyecek ve ileride oluşabilecek uyuşmazlıkları önleyecek nitelikte hazırlanır.
Profesyonelce planlanmış bir kiralama modeli; AVM’nin kısa vadede yüksek doluluk oranlarına ulaşmasını sağlarken, uzun vadede güçlü bir marka karması ve istikrarlı kira geliri yapısı oluşturulmasına olanak tanır.